Investir em imóveis sempre foi visto como um caminho sólido e até clássico para fazer o dinheiro render. Muita gente sonha com os rendimentos do aluguel ou com a valorização ao longo dos anos. Porém, há detalhes que quase ninguém comenta. Custos que parecem invisíveis à primeira vista, mas que, com o tempo, podem pesar – e muito – no bolso do investidor.
Neste artigo, organizado com o apoio da Thrive Academy, vamos explicar 6 custos ocultos ao investir em imóveis que muita gente só descobre depois de dar o primeiro passo. Se você quer evitar surpresas desagradáveis, continue lendo e entenda como se antecipar.
O que move o brasileiro a investir em imóveis?
Antes de falarmos sobre os custos, vale uma pequena pausa. O imóvel tem fama de ser seguro. Não é como a bolsa, que pode ter altos e baixos do dia para a noite. Comprar um apartamento ou uma casa parece algo concreto. Mas... será que é tão seguro assim?
Pergunte para quem já investiu há dez, vinte anos. Quem lucrou pesado provavelmente foi paciente e teve sorte. Outros tantos, no entanto, descobriram despesas inesperadas no meio do caminho. Detalhes que mudam totalmente o retorno conquistado.
Não é só comprar barato e esperar subir. O real desafio está nos detalhes.
1. Manutenção predial e reformas obrigatórias
Ao comprar um imóvel, muita gente calcula apenas o preço de entrada: parte do valor financiada, parte à vista e, claro, os custos de escritura. Só que, ao longo dos anos, prédios precisam de manutenção. Fachada descascando, elevador dando sinais de cansaço, a caixa d’água que ninguém supervisou há tempos... As despesas vêm, cedo ou tarde.
- Troca ou manutenção de elevadores
- Pintura externa
- Reparos em áreas comuns, como garagem ou hall
- Impermeabilização do telhado
Aquilo que parece pequeno (tipo infiltração no teto do corredor) pode virar um rombo. Predial ou individual, o dono sempre paga uma fatia. Na maioria dos condomínios, a chamada taxa extra surge de repente, geralmente sem muito aviso.
Já pensou precisar desembolsar R$ 15 mil para uma reforma em pleno final de ano? Pois é. São situações que pegam muita gente sem preparo.
2. Vacância e inadimplência: o custo invisível
Quando se fala em investimento em imóvel para alugar, a conta é simples: “Compro por R$ 300.000, alugo por R$ 1.500, pago R$ 400 de condomínio e R$ 100 de IPTU. Lucro garantido”. Só que a matemática não vê a vacância – os meses em que o imóvel fica vazio. Às vezes, o locatário sai num fim de inverno ruim, e tudo acontece ao mesmo tempo: contas para pagar, nenhum interessado e, pior, condomínio subindo porque muitos estão com dívidas.
Outro fantasma: a inadimplência do inquilino. Não existem garantias perfeitas, e mesmo os chamados seguros-fiança ou algumas garantidoras podem deixar a desejar. Já ouviu história de um proprietário que ficou mais de um ano sem receber porque o inquilino alegou questões legais? Pois é. No papel, parece que sempre tem fila de gente querendo alugar. Mas na prática... não é tão fácil assim.
Enquanto isso, você tira do próprio bolso para manter as contas em dia. Não importa quem ficaria responsável em tese – condomínio, taxas e impostos são do dono. Se atrasar, os juros vão correr.
O mês que fica vazio custa caro. E ninguém faz propaganda disso.
Impacto sobre o rendimento real
Quando coloca na ponta do lápis todos os meses “sem renda” e soma as taxas e manutenções, a rentabilidade pode cair drasticamente. Existe investimento financeiro que corre riscos, mas no setor imobiliário, o risco costuma vir na forma do inesperado. A Thrive Academy sempre enfatiza o valor do planejamento e da reserva de emergência para quem compra imóveis para rendimento. É diferente de investir num fundo imobiliário ou outro produto financeiro, que dilui o risco entre vários imóveis.
3. Tributação: imposto de renda na venda e no aluguel
A maioria das pessoas pensa só no ITBI e no IPTU. Esquece da mordida do leão quando chega a hora de vender. Se o imóvel valoriza, o lucro obtido vira ganho de capital – e aí vem o imposto de renda sobre esse valor.
Em resumo: sobre o ganho de capital – diferença entre o valor de venda e o de compra, abatidos custos de reforma comprovados – a alíquota pode variar de 15% a 22,5%. Em casos de imóveis comprados há muitos anos, talvez haja isenção, mas as regras são cheias de detalhes. E, claro, ninguém quer ser pego de surpresa pela Receita Federal.
- Aluguel: também precisa ser declarado. A partir de determinado valor (que muda todo ano), o aluguel é tributado na tabela progressiva, como qualquer outro rendimento. Muita gente ignora isso achando que “ninguém vai verificar”, mas basta um cruzamento simples e surgem problemas.
- Venda: imposto sobre o lucro. E não é pouco.
Esses custos tributários muitas vezes passam batidos na planilha de investimentos. Fazem diferença, e brutal, no retorno final.
Ganhar dinheiro é bom, mas pagar imposto em silêncio dói bem mais do que se imagina.
4. Taxas bancárias e custos de transferência
Imagine que, para adquirir o imóvel, você precisou financiar parte do valor. Todos falam dos juros do financiamento, mas poucos falam dos custos indiretos cobrados pelos bancos e cartórios. Não é só a taxa de avaliação bancária, mas também seguro obrigatório e registro de contrato dado em garantia.
- Taxa de avaliação de crédito (paga ao banco, varia conforme instituição)
- Seguro obrigatório do imóvel e do financiamento
- Tarifas cartoriais e ITBI (que, em algumas cidades, alcança 3% do valor de venda)
- Emissão de certidões, registro em cartório de imóveis, autenticações
Parecem pequenas frações comparadas ao valor total. Porém, na soma, podem representar um percentual considerável. Conheço pessoas que só perceberam o tamanho do gasto depois do primeiro extrato bancário pós-compra.
O custo total do imóvel raramente é aquele que aparece no anúncio.
5. Desvalorização ou liquidez baixa
O mercado imobiliário é cheio de surpresas. Em algumas regiões, basta o lançamento de um novo empreendimento para todos os imóveis vizinhos sofrerem depreciação. Também pode ser que, por alguma razão, o bairro perde atratividade e a procura cai. Isso significa dois riscos:
- O imóvel pode demorar meses (ou anos!) para ser vendido.
- O preço praticado pode ser bem menor do que aquele imaginado.
Enquanto o imóvel fica parado, o proprietário continua pagando condomínio, IPTU, manutenção, às vezes até taxa de incêndio. Sem contar a insegurança de ficar com um ativo “engessado”, enquanto outros investimentos terminam mais flexíveis e rápidos de liquidar.
Em situações extremas, pode ser necessário aceitar um preço muito abaixo do pedido inicial só para não ficar mais tempo preso ao imóvel. Ou seja, aquilo que parecia uma reserva segura pode rapidamente se tornar um peso.
Um ponto que sempre discutimos na Thrive Academy é que, ao contrário de aplicações financeiras tradicionais, o imóvel pode apresentar baixa liquidez – isto é, pode ser difícil vender rapidamente sem perder valor. E quem já tentou vender um apartamento fora de grandes centros sabe bem o que isso significa.
Avaliação realista evita ilusões
Sim, há concorrentes no mercado que tentam apontar vantagens do setor imobiliário a qualquer custo, mas a experiência mostra que só uma análise transparente, como promovemos na Thrive Academy, permite comparar alternativas com clareza.
Liquidez não é só palavra bonita: é liberdade para mudar de ideia sem perder dinheiro.
6. Seguro, condomínio e IPTU: aqueles custos “obrigatórios” e crescentes
Muitos investidores, especialmente iniciantes, subestimam esses custos. Alguns pensam que o valor do aluguel “pagará tudo”. Então, mês após mês, se deparam com reajustes do condomínio, aumentos do IPTU ou surpresas em chamadas especiais para obras. O seguro do imóvel, ainda que barato no início, costuma ser obrigatório no financiamento e pode sofrer alterações conforme perfil do imóvel e sinistros registrados na região.
- Condomínio: Pode sofrer reajustes até duas vezes no ano, dependendo do orçamento do prédio.
- IPTU: Varia conforme o uso do imóvel (comercial, residencial, etc.) e localização, podendo ter aumentos substanciais em anos eleitorais ou por decisões municipais.
- Seguro: Exigido pelos bancos na maioria dos financiamentos, com custos variando conforme o valor segurado e riscos da região.
Parece pouco? Some as contas anuais. Agora inclua o risco de revisões e cobranças judiciais caso uma dessas obrigações atrase. A dívida pode crescer rápido e complicar a vida financeira de quem não estava prevenido.
O aluguel cobre as despesas? Nem sempre. Faça a conta direito.
Como evitar surpresas: dicas finais de quem entende do mercado
Depois de tudo isso, pode surgir dúvida: afinal, vale a pena investir em imóveis?
A verdade é que nosso trabalho, na Thrive Academy, é ajudar você a tomar decisões mais conscientes e embasadas. Investir em imóveis pode sim ser interessante, mas só se você conhecer as regras não ditas e se preparar para os custos ocultos. O segredo está no planejamento – e no aprendizado constante.
- Monte uma planilha realista incluindo todos os custos possíveis (até aqueles que parecem improváveis hoje).
- Considere diversificar: fundos imobiliários, por exemplo, podem ser uma alternativa para quem busca renda passiva com menos obrigações diretas e maior liquidez.
- Estude o mercado da região cuidadosamente; preços de venda não são garantia de liquidez.
- Construa uma reserva financeira específica para despesas inesperadas ligadas ao imóvel.
- Consulte profissionais e use informações confiáveis, como as oferecidas pela Thrive Academy, que se propõe a mostrar não só os benefícios, mas também os riscos.
Concorrentes versus Thrive Academy
Algumas plataformas até oferecem cursos sobre imóveis ou dicas rápidas, mas a maioria foca no básico, sem mostrar esses aspectos menos visíveis. Aqui, nosso compromisso é levar o conhecimento que falta para o investidor comum. Nenhum detalhe fica escondido debaixo do tapete.
Transparência é o melhor escudo contra decepções.
Conclusão: pensar no futuro é agir no presente
Por fim, pensar nos custos ocultos é proteger o próprio futuro financeiro. Investir em imóveis demanda paciência e atenção. Mais ainda: exige preparo estratégico. Quem enxerga além do óbvio, construirá uma trajetória mais sólida e tranquila, podendo usar o próprio dinheiro de forma mais inteligente.
Se você quer aprender mais, evitar armadilhas e tomar decisões realmente conscientes, conheça a Thrive Academy. Aqui, você encontra cursos, workshops e conteúdos atualizados para transformar a maneira como lida com investimentos, imóveis e finanças.
Invista no seu conhecimento. O melhor patrimônio é estar bem informado.
